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棒球的球种的名字:上半場塵埃落定,房企“三大法寶”決勝下半場

2019-09-12 09:00:49國際金融報 我要評論(0)
隨著上市公司2019年中報的披露完畢,房企今年上半場的角逐塵埃落定。??受益于上半年“小陽春”和年中的業績沖刺,特別是今年營收與利潤的結轉多數來源于2017年-2018年的地產“黃金時代”,各家房企的中報數據看上去都頗為亮眼。

棒球棍练背 www.yoexl.icu 隨著上市公司2019年中報的披露完畢,房企今年上半場的角逐塵埃落定。

受益于上半年“小陽春”和年中的業績沖刺,特別是今年營收與利潤的結轉多數來源于2017年-2018年的地產“黃金時代”,各家房企的中報數據看上去都頗為亮眼。

不過,自今年二季度以來,房地產融資政策不斷加碼,特別是7月底,中央政治局會議首次提出“不以房地產刺激經濟”,再次明確“房住不炒”的決心。房企在發布的半年報中普遍指出,行業調控仍將保持上半年的收緊態勢,行業資金面進一步承壓,融資難度顯著提高。

在往年財報季,房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標往往是關注焦點。但今年以來,面對行業融資壓力的增大,在手現金多少很大程度上決定房企布局和規劃,“回款率”“控成本”“暫停拿地”等變成了這個財報季被廣泛提及的熱門詞匯。

再提“高周轉”

在前兩年地產事故頻發后,各大房企一時間對于“高周轉”變得諱莫如深。

所謂高周轉,即業內俗稱的“不壓貨”:拿了地,快開工,快銷售,快速回籠資金后再**。在樓市流動性收緊的情況下,房企會以這種方式來提高資金利用效率。

如今,面對不斷收緊的融資環境,考驗的便是企業自身的“造血”能力,“加快周轉”再度成為房企下半年乃至未來幾年取得競爭優勢的**方法。

言及高周轉,碧桂園是個繞不開的企業,或許它不是這一模式的創造者,卻將“高周轉”發揮到了**,并憑此迅速登上行業規模**的寶座。

在上半年行業增速普遍回落,房企紛紛提出“降速提質”口號時,碧桂園實現總收入2020.1億元,凈利潤230.6億元,同比增長分別為53.2%和41.3%,增速絲毫不減?;諫習肽攴康夭諧〉牡骺馗哐固?,有業內人士分析稱:“各項優良指標的達成,一方面得益于其前兩年高增的銷售業績陸續進入結轉周期,另一方面則反映了企業持續有效提升的經營管控能力?!?/p>

“我們是以銷定產,合理調節可售資源的投放?!北坦鷦凹拋懿媚蟠飼霸謚釁諞導ǚ⒉薊嶸銑?,房企作為高周轉行業,保證現金流就是保證企業命脈,在這個方面,碧桂園是無疑十分出色。

事實上,不止碧桂園,在剛剛結束的年中業績會上,許多房企高管均提出下半年“加速回款”“保證現金流”“提高周轉速度”等類似觀點,包括一向以業內“三好生”為目標的旭輝控股,其行政總裁林峰在年中業績會上表示,公司將在原有的城市中深耕,降低庫存,提高去化,加快回款,加快現金周轉。

此外,陽光城、新城控股等眾多一線品牌均是這一模式的擁護者,泰禾集團董事長黃其森此前也表示,高周轉就是利潤,就是競爭力,今年重點圍繞高周轉進行優化升級,集中力量強化高周轉。

控成本、降費用

除了高周轉、加速回款之外,對于房企而言,更為直接的“過冬”辦法莫過于“控制成本、降低費用”。

在當前的大環境下,一方面融資難就意味著融資成本的上升,另一方面,在越來越強調合作的房地產行業,房企利潤以可見的速度不斷被攤薄。同時,到了下半年的樓市下行周期,企業不得不選擇“花式促銷”的方式來完成業績目標,“控成本”對于房企而言勢在必行。

在這一方面,龍頭房企中做到*優的莫過于中海。

多年以來,中海在業內一直以“超低成本融資”聞名。一個*為明顯的例子是,多數港股上市房企的境外債發債利率普遍在8%左右,不少企業一度突破10%,其中近期融資成本*高的是泰禾集團7月份發行的一筆4億美元的債券,票面利率高達15%。相比之下,中海同樣在7月份發布的一筆5.5年期20億元港幣固息債權成為中資企業境外公開市場發行的*長年期港幣債券,且創同行業*低利率。據悉,本次發行的港元債券訂單峰值超過58億港元,票息*終收窄為2.90%。

財報顯示,截至2019年上半年末,中海加權平均融資成本僅為4.28%,相比2018年底的4.3%略微下降0.02個百分點,處于行業低位。

除了融資成本較低之外,中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務,從而能夠更好地控制成本。

上半年,中海的財務、銷售、管理三費費用較往年繼續下降。半年報顯示,其三費費用占合約銷售額的比重僅為1.73%,同比下降了0.57個百分點。

利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率,使得中海的盈利能力始終維持在行業高位(上半年企業銷售凈利潤率26.87%)。

據《國際金融報》記者粗略統計,多數房企三費費用率在10%左右,三費費用率在5%以下,便可稱為費用管控能力相對較強,而銷售凈利潤率達到15%,即是行業較高水平。

一位不愿透露姓名的業內人士稱,越來越多的房企在近年來開始強調“精耕細作”,高周轉、降三費成為運營主要模式,盈利更是取決于房企自身的運營管控和成本控制能力。

謹慎拿地

在經歷了上半年的火熱土拍之后,隨著樓市入秋,土拍市場也迅速降溫。

以近年來樓市*為火熱的浙江杭州為例,剛剛結束的杭州兩波共12宗“雙限”地塊,其涉宅地塊無一觸及封頂溢價率,不少均為低溢價成交。

再如上半年樓市同樣火熱的南京,日前曾一口氣推出8宗涉宅地塊,結果卻是7幅以底價成交,1幅流拍。

土拍市場的冷清一定程度上緣于房企的態度。作為房企的糧倉,土地儲備再也不是曾經的“越多越好”,而是適中為宜。

在今年的中期業績會上,一貫高調的融創董事會主席孫宏斌明確表示,公司下半年基本暫停拿地,“除非有特別好的機會,不然基本上在拿地這塊目前是停止的”。此外,包括富力、旭輝在內的多家房企***,均在不同場合表達過類似“暫停拿地”的觀點。

對于旭輝的“謹慎拿地”策略,林峰表示,“因為我們土儲夠了?!彼銜?,土儲比例一定要合適,過高和過低,壓力到比較大。就目前來看,旭輝的土儲,**質量高,第二整體的比例適中,因此除非有特別好的機會,否則就“暫停拿地”。

一名房企高管也向《國際金融報》記者表示了自己的看法:“土儲并非越高越好,特別在如今的融資收緊的前提下,高土儲就意味著要占用更多資金,如果不能及時進入開發銷售流程,容易平白增加企業的財務負擔?!?/p>

此外,上述高管進一步分析認為,相較于量,對企業發展更為關鍵的是土儲的質。如今,房價不可能再像幾年前一樣處于無節制的上漲狀態,這就導致高溢價熱門地塊不再受到房企的追捧,更不要提地王項目?!?017年前后拿地相對激進的房企,如今大多都深受地王之苦,所以現在很多房企都明令‘堅決不拿地王’。反而許多看上去競爭者不多、低價但自己認為優質的土儲,頗受房企的喜愛?!?/p>
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